La stessa resistenza è comune nei confronti dell’amministratore, considerata il più delle volte una figura professionale poco amica. Tra spese condominiali, rate del riscaldamento, facciate da rimettere a posto e parti comuni da dipingere, gli amministratori sembrano sempre e soltanto chiedere tanti soldi. A loro difesa va detto che gestire un condominio non è sempre facile, anche perché la legge (qui il testo in .pdf ), il più delle volte, è così generica che non aiuta né gli amministratori né i condomini.
I regolamenti. I proprietari di casa hanno tutto il diritto di vigilare sull’attività dell’amministratore. La preoccupazione più frequente è capire che fine fa realmente il denaro versato nella cassa comune. A volte leggere le carte non basta, ecco qualche consiglio di Altroconsumo per destreggiarsi al meglio. L’amministratore ha un duplice compito: deve presentare il preventivo con le spese previste e fare un rendiconto di fine anno, che illustra nel dettaglio come è stata condotta la gestione. Dunque, prima promette una certa condotta di spesa e poi deve confermarla, calcolatrice alla mano. A questo punto interveniamo noi condomini. Interpretare un rendiconto, per quanto dettagliato, non è facile. L’assemblea, tra cori di voci concitate, non è la migliore occasione per togliersi i dubbi. Per questo, il primo consiglio è dare un’occhiata ai documenti e farsi i propri ragionamenti con calma a casa. La legge, però, non impone all’amministratore di consegnare i documenti contabili in anticipo a tutti (magari allegandoli alla lettera di convocazione dell’assemblea). Se lo chiedete, però, è vostro diritto farvi consegnare le carte prima dell’assemblea e anche di esaminare l’estratto conto del palazzo, così da controllare entrate, uscite e interessi maturati. La richiesta può essere fatta in qualsiasi momento e non richiede alcun tipo di giustificazione.
Secondo la Corte di Cassazione, se l’amministratore si rifiuta di consegnare la documentazione, la delibera presa successivamente dall’assemblea può anche essere annullata. Tra le voci di spesa compare il compenso dell’amministratore. I tariffari professionali sono stabiliti dalle associazioni di categoria, ma non hanno un valore legale: non sono obbligatori, servono come indicazioni di massima per gli iscritti, ma i condomini possono stabilire anche compensi del tutto diversi.

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I mutui indicizzati, infatti, non sono legati direttamente al tasso Bce, ma dipendono dall’Euribor, il tasso stabilito da 46 banche europee che rappresenta il costo al quale i principali istituti di credito si scambiano il denaro. Dalla seconda metà del 2007 l’Euribor è cresciuto progressivamente proprio perché il suo valore dipende dalla facilità con cui le banche si prestano il denaro. Se c’è una crisi, anche di fiducia nel mercato, come quella che stiamo vivendo adesso, le banche non fanno prestiti. E se c’è poca offerta il prezzo (quindi l’Euribor) aumenta. Ad aumentare il disappunto dei cittadini si aggiunge il fatto che le rate sono stimate sulla base del tasso di riferimento del mese precedente, quindi le probabili riduzioni sui mutui arriveranno in ogni caso in ritardo rispetto al calo dei tassi.
Ma il problema è più generale. Non c’è ancora traccia di una manovra utile per chi fatica a pagare le rate per l’acquisto della casa in questo difficile momento di crisi economica. Anche il recente intervento governativo, che doveva sollevare le sorti delle famiglie strozzate dal caro mutuo, si sta rivelando insufficiente. Le nuove misure, il decreto anticrisi dello scorso novembre (che prevede un tetto massimo del 4%), sbandierato come aiuto alle famiglie italiane, non fa altro che scaricare sullo Stato una parte delle rate senza in realtà offrire un sostegno reale. Nello stesso decreto (n.185/2008) è previsto che da gennaio 2009 le banche che offrono ai clienti mutui per l’acquisto dell’abitazione principale debbano proporre anche contratti a tasso variabile indicizzati al tasso Bce, seguendo cioè il tasso di sconto fissato dalla Banca centrale europea. In pratica si tratta di un’alternativa all’Euribor, a cui sono sempre stati agganciati i mutui a tasso variabile.

Il risultato? È prevedibile che le banche aumenteranno il loro guadagno (lo spread, la quota che gli istituti di credito aggiungono al tasso di riferimento). Alla fine, quindi, i nuovi prodotti costeranno quanto quelli legati all’Euribor. Altroconsumo lo ha già verificato. Euromutuo della Banca Popolare di Milano, il primo prodotto indicizzato al tasso Bce, non è vantaggioso. Sarà anche il mutuo più conveniente proposto da Bpm, ma sul mercato si può trovare di meglio.
Ancora una volta, insomma, non si è centrato l’obiettivo: rate più basse, mutui meno cari. Per farlo l’unica possibilità è spingere le banche verso una sana concorrenza. Oggi invece i clienti restano dove sono, i costi rimangono inalterati e lo Stato (quindi la collettività) paga il conto. Eppure i consumatori hanno un’arma (il secondo provvedimento Bersani), che permette di trasferire il mutuo a un’altra banca, senza spese e senza formalità. Una possibilità che molti istituti di credito tentano di ostacolare. Altroconsumo ha fatto denuncia all’Antitrust: le banche multate ad agosto 2008, per ben 10 milioni di euro, ora cercano di non pagare la multa ricorrendo al Tar. Potete anche voi segnalare il comportamento scorretto delle banche utilizzando le nostre lettere tipo.
Per cercare il mutuo migliore consultate il calcolatore di Altroconsumo. Fate la vostra scelta confrontando l’indicatore sintetico del costo delle diverse offerte, che include oltre al tasso d’interesse anche le spese che gravitano intorno al mutuo.

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